封开县2017年城镇土地基准地价标准及实施办法(征求意见稿)

文章来源:作者: 发布时间:2017年09月18日 点击数: 字体:

封开县2017年城镇土地基准地价标准及实施办法

(征求意见稿)

 

第一条  为加强土地市场管理,规范地产市场交易行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定以及《国土资源部办公厅发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)〉的通知》(国土资厅发〔2013〕20号)精神,结合本县实际,制定本办法。

第二条  基准地价适用的区域范围

本次封开县城镇土地定级与基准地价更新评估的工作范围为封开县城市总体规划确定的封开县城市规划区及各镇城镇规划范围,评估总面积约184.50平方公里。建制镇包括江口镇、长岗镇、平凤镇、江川镇、白垢镇、大玉口镇、大洲镇、都平镇、河儿口镇、金装镇、莲都镇、罗董镇、南丰镇、杏花镇、渔涝镇和长安镇城镇规划范围,其中江口镇、长岗镇、平凤镇和江川镇纳入城区规划范围。

第三条  基准地价主要作用

(一)政府管理和调控土地市场,促进土地集约利用,政府制定地价政策的依据。

(二)指导和规范地产市场,在价格上理顺地产市场关系与维护正常的地产市场秩序;

(三)合理引导投资方向和土地利用方式;

(四)为确定出让国有土地使用权底价和评估宗地标定地价奠定基础;

(五)为各级政府征收土地税费、参与土地有偿使用收益分配提供参考;

(六)为企业改制中核定各企业、单位占有的国有土地资产和股份制试点企业以土地作价入股提供价格参考;

(七)为制定合理的城市规划提供依据,为防止国有土地资产流失提供依据。

第四条  基准地价的内涵、价格构成和表现形式

本次基准地价是指熟地条件下的地价,即指在设定容积率、法定最高使用年期,商服用地和住宅用地土地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯,宗地红线内场地平整)条件下,工业用地和公共服务项目用地土地开发程度为“三通一平”(即宗地红线外通路、通电、供水,宗地红线内场地平整)条件下,分用途的土地使用权价格。商业路线价设定宗地标准深度为10米,标准宽度为4米;单位为元/平方米,币种为人民币。

根据当地土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要,封开县商业路线价采用首层楼面地价,商服用地、住宅用地和公共服务项目用地基准地价采用平均楼面地价和单位面积地价,工业用地采用单位面积地价作为基准地价的基本表现形式。具体内涵如下:

表1  封开县基准地价内涵表

土地用途

项目

商服用地

住宅用地

工业用地

公共服务项目用地

估价期日

2017年5月1日

土地开发程度

五通一平

五通一平

三通一平

三通一平

法定使用年期

40年

70年

50年

50年

设定容积率

2.0

2.0

1.0

2.0

价格表现形式

首层楼面地价

平均楼面地价

单位面积地价

平均楼面地价

单位面积地价

单位面积地价

平均楼面地价

单位面积地价

级别价

商业路线价

级别价

级别价

级别价

第五条  基准地价应用于具体宗地地价计算时,必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。

(一)商业路线价修正

应用商业路线价计算具体宗地地价时,要进行容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、宽深比修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。计算公式:

待开发项目:P=P×Kv×Ky×Kq×Ks×Kk×Kw×Kj×Kg± D

已建成项目:P=P×Klx×Ky×Kq×Ks×Kk×Kw×Kj×Kg± D

式中:

P

——

待估宗地价格

P

——

待估宗地所在路段的路线价(首层楼面地价)

Kv

——

容积率修正系数

Klx

——

楼层修正系数

Ky

——

使用年期修正系数

Kq

——

期日修正系数

Ks

——

临街深度修正系数

Kk

——

临街宽度修正系数

Kw

——

宽深比修正系数

Kj

——

临街类型修正系数

Kg

——

其他个别因素修正系数

D

——

土地开发程度修正值

(二)商服用地基准地价修正

应用商服用地计算具体宗地地价时,要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。计算公式:

待开发项目:P=P×(1+∑Ki)×Kv×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

已建成项目:P=P×(1+∑Ki)×Klx×Ky×Kq×Kl×Kj×Kg± D

式中:

P

——

待估宗地地价

P

——

待估宗地所在区域的单位面积地价

P

——

待估宗地所在区域的平均楼面地价

Ki

——

第i个区域因素修正系数

Kv

——

容积率修正系数

Klx

——

楼层修正系数

Ky

——

使用年期修正系数

Kq

——

期日修正系数

Kl

——

临路条件修正系数

Kj

——

临街类型修正系数

Kg

——

其他个别因素修正系数

D

——

土地开发程度修正值

(三)住宅用地基准地价修正

应用住宅用地计算具体宗地地价时,要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式:

待开发项目:P=P×(1+∑Ki)×Kv×Ky×Kq×Kl×Kg± D

已建成项目:P=P×(1+∑Ki)×Klx×[Klf]×Ky×Kq×Kl×Kg± D

式中:

P

——

待估宗地地价

P

——

待估宗地所在区域的单位面积地价

P

——

待估宗地所在区域的平均楼面地价

Ki

——

第i个区域因素修正系数

Kv

——

容积率修正系数

Klx

——

楼层修正系数

Klf

——

楼层分配系数,为可选项

Ky

——

使用年期修正系数

Kq

——

期日修正系数

Kl

——

临路条件修正系数

Kg

——

其他个别因素修正系数

D

——

土地开发程度修正值

(四)工业用地基准地价修正

应用工业用地计算具体宗地地价时,结合封开县工业用地的实际情况,主要考虑区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正。计算公式:

P=P×(1+∑Ki)×Kv×Ky×Kq×Kl×Kg± D

式中:

P

——

待估宗地地价

P

——

待估宗地所在区域的单位面积地价

Ki

——

第i个区域因素修正系数

Kv

——

容积率修正系数

Ky

——

使用年期修正系数

Kq

——

期日修正系数

Kl

——

临路条件修正系数

Kg

——

其他个别因素修正系数

D

——

土地开发程度修正值

(五)公共服务项目用地基准地价修正

应用公共服务项目用地计算具体宗地地价时,要进行区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、其他个别因素修正和土地开发程度修正等。计算公式:

P=P×(1+∑Ki)×Kv×Ky×Kq×Kl×Kg ± D

式中:

P

——

待估宗地地价

P

——

待估宗地所在区域的单位面积地价

Ki

——

第i个区域因素修正系数

Kv

——

容积率修正系数

Ky

——

使用年期修正系数

Kq

——

期日修正系数

Kl

——

临路条件修正系数

Kg

——

其他个别因素修正系数

D

——

土地开发程度修正值

第六条  采用基准地价系数修正法进行宗地评估时,待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地,临街深度小于或等于30米的宗地,执行所在路段的商业路线价标准;临街深度大于30米的宗地,执行所在区域级别基准地价标准。

第五  各用途土地用地类型修正

在实际评估工作中常常会遇到除商服、住宅、工业等用地外的其他类型的用地,如特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。结合封开县实际情况,分析封开县不同用地类型的地价水平和有关交易案例,综合确定封开县各用途土地用地类型修正系数如下表。

一级用地类别

用地类型

适用基准地价类型

修正

系数

主要应用范围

对应城市用地分类

 

商服用地

 

 

 

 

 

 

 

 

商服用地

批发零售用地

商服

1.0

主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地

B11零售商业用地、B49其他公用设施营业网点用地、B12批发市场用地

加油站用地

商服

1.2

加油站及附属设施用地

B41加油加气站用地

汽车展销用地

商服

0.6

汽车展销及维修用地

B9其它服务设施用地(汽车维修站)

住宿餐饮用地

商服

0.6

主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等

B13餐饮用地、B14旅馆用地

娱乐康体用地

商服

0.6

经营性的娱乐、康体等设施用地

B3娱乐康体用地

商务金融用地

商服

0.6

企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地

B2商务设施用地

农产品市场用地

工业

1.0

农产品批发市场用地、农产品展销市场用地,农贸市场用地等

 

其他商服用地

商服

0.7

上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地

B9其它服务设施用地(不包括殡葬、汽车维修站)

住宅用地

城镇住宅用地

住宅

1.0

城镇普通住宅用地、公寓等用地

R2二类居住用地、R3三类居住用地

高级住宅用地

住宅

1.5

低密度、低容积率的高级公寓、别墅用地

R1一类居住用地

工矿仓储用地

工业用地

工业

1.0

工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地

M工业用地

物流仓储用地

工业

1.2

用于物资储备、中转的场所用地

W物流仓储用地

采矿用地

工业

0.7

采矿、采石、采砂(沙)场,盐田,砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地

 

 

公共服务项目用地

 

 

 

 

 

公共服务项目用地

机关团体用地

公共

服务

0.8

用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地

A1行政办公用地

新闻出版用地

公共

服务

1.0

用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地

 

科教用地

公共

服务

1.0

用于各类教育,独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地

A3教育科研用地

医卫慈善用地

公共

服务

1.0

指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。

A5医疗卫生用地

文体娱乐用地

公共

服务

1.0

用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地

A2文化设施用地、A4体育用地

公共设施用地

公共

服务

0.8

用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地

U公用设施用地

公园与绿地

公共

服务

0.8

城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地

G绿地与广场用地

风景名胜设施用地

公共

服务

0.8

风景名胜(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等)景点及管理机构的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类

A7文物古迹用地

交通运输用地

交通运输用地

工业

1.2

包括铁路用地、公路用地、街巷用地、港口码头用地、管道运输用地。

S道路与交通设施用地、H2区域交通设施用地

地上停车场

工业

1.5

经营性地上公共停车场、停车库

 

地下负一层

停车场

工业

1.0

指商服、住宅、办公等设施用地附属的地下负一层停车场用地

 

特殊用地

殡葬用地

商服

0.8

陵园、墓地、殡葬场所用地。

B9其它服务设施用地(殡葬)

第八条  利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时,要按照县住房和城乡规划建设局确定的土地用途和规划条件进行计算。

对于已领取土地证但没有规划条件,已建的商服和住宅用地按照实建面积计容积率(商服和住宅用地实际容积率未满2.0的按2.0计)。已建的工业仓储用地按照1.0计;未建的须到县住房和城乡规划建设局申请批准规划条件。

第九条  原已划拨国有土地使用权涉及转让、出租和抵押等事项需要补办出让手续的,根据规定权限,经县政府批准同意后,补交地价款。补交地价款按市场评估价与划拨国有土地使用权价格差值计收,即,补交地价款=市场评估的宗地地价-划拨国有土地使用权价格。

已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时,应依照《国有土地使用权出让收支管理办法》》(财综[2006]68号)补交地价款,补交的地价款按基准地价修订的宗地地价的10%计收。

第十条  基准地价具有一定的时效性,县政府应根据国家和省、市的有关规定结合本县的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。

第十一条  本实施办法自公布之日起施行。《关于印发城镇土地基准地价标准及实施办法的通知》(封府[2014]10号)同时废止。

 

 

备注:征求意见截止时间为2017年10月20日,如有修改意见请径向封开县法制局反映,联系地址:封开县行政中心七楼,邮编:526500,联系电话:0758-6663120,传真:0758-6663717,邮箱:fkfazhiju@163.com